Unsere Arten der Immobilienbewertung
Wir erstellen Verkehrswert- und Marktwertgutachten oder Wertschätzungen Ihrer Immobilien oder der von Ihnen ins Auge gefaßten Investitionsobjekte. Unsere Immobilienbewertungen können aus den verschiedensten Gründen heraus erfolgen. Dies kann jeweils eine andere Form der Bewertung erforden.
Verkehrswert- und Marktwertgutachten
Unsere Immobiliengutachten erstellen wir als Verkehrswert- oder Marktwertgutachten nach § 194 BauGB. Die Erstellung und die Berechnung der Werte ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV sowie der Wertermittlungsrichtlinien WertR geregelt.
Grundlage eines Immobiliengutachtens sind Auskünfte und Dokumente zahlreicher Ämter und Behörden. Dies sind z.B. Grundbuchamt, der Gutachterausschuß, das Bauamt, die Bauaufsichtsbehörde, das Planungsamt, die Sanierungsbehörde usw. Es muß z.B. der Flächennutzungsplan eingesehen werden, Denkmallisten werden geprüft, Altlastenkataster abgefragt und vieles mehr. Es werden Bauunterlagen eingesehen und auf Plausibilität geprüft und möglicherweise müssen Flächen neu berechnet werden. Es wird eine ausführliche Besichtigung der Immobilie vorgenommen. Der Zustand der Immobilie und der Außenanlagen wird geprüft, offensichtliche Baumängel und Bauschäden werden festgestellt.
Die sich insgesamt hieraus ergebenden Informationen fließen dann in die verschiedenen Berechnungen ein, woraus dann letztlich z.B. der Ertragswert, der Sachwert und der Verkehrswert ermittelt wird. Ein Immobiliengutachten in Form eines Marktwert- oder Verkehrswertgutachtens hat dann zuletzt einen Umfang von 30 bis 100 Seiten, in Einzelfällen auch deutlich mehr.
Die Ermittlung des Marktwertes oder des Verkehrswertes ist demnach sehr aufwendig. Dies führt auch zu einem hohen Zeitaufwand von 4 bis 12 Wochen. Dafür sind diese Immobiliengutachten auch gerichtsfest, sie entsprechen den Anforderungen der Gerichte. Die Kosten für ein Verkehrswert- bzw. Marktwertgutachten durch uns sind angelehnt an § 34 HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Grundlage für die Berechnung des Honorars ist die Höhe des Verkehrswertes. Gerne senden wir Ihnen unsere Honorartabelle zu.
Wertschätzungen
In vielen Fällen ist es nicht unbedingt erforderlich, ein rechtssicheres Immobiliengutachten zu erstellen. Insbesondere in Situationen mit einem gewissen Zeitdruck ist es auch gar nicht möglich, ein Verkehrswertgutachten zu erstellen.
Dies kann z.B. bei Prüfung eines Immobilien-Investments der Fall sein. Ist eine wirklich attraktive Immobilie ausgemacht, kann die Nachfrage weiterer Interessenten kurzfristige Entscheidungen fordern. In diesen und ähnlichen Fällen bieten wir Wertschätzungen an.
Grundsätzlich folgt die Wertschätzung den identischen Regelungen wie ein Immobiliengutachten, auch die grundsätzliche Berechnung des Wertes entspricht der Berechnung des Verkehrswertes. Jedoch entfallen aus Zeitgründen etliche Schritte. So werden keine eigenen Informationen bei Behörden eingeholt, wir vertrauen den eingereichten Unterlagen der Eigentümer oder der Immobilienvermittler. Diese Unterlagen werden von uns lediglich auf Plausibilität geprüft. Eine ausführliche Lage- und Baubeschreibung der Immobilie entfällt ebenfalls. Wertschätzungen berücksichtigen in der Regel keine möglicherweise sonst wertrelevanten Gegebenheiten wie z.B Grundbuchauszug mit Rechten und Lasten, Baulasten, Denkmalschutz, Grundstückszuschnitt, weitere Bebauungsmöglichkeiten, Nutzungsänderungen, Erweiterungen usw. Wertschätzungen enthalten keine ausführlichen Beschreibungen, Erklärungen und Begründungen.
Eine Wertschätzung entspricht damit einer groben Markteinschätzung ohne Berücksichtigung von rechtlichen oder materiellen Besonderheiten einer Immobilie. Eine Wertschätzung eignet sich z.B. als Orientierungshilfe zur Kaufpreisfindung oder zur Verschaffung eines groben Vermögensüberblicks.
Liegen keine Besonderheiten vor, kommt der berechnete Wert einer Wertschätzung dem Wert einer Verkehrswertberechnung eines Immobiliengutachtens zumindest sehr nahe. Da der Zeitbedarf für die Erstellung einer Wertschätzung deutlich geringer ist und lediglich ca. 5 bis 10 Tage beträgt, ist natürlich auch unser Honorar geringer. Gerne senden wir Ihnen auch dafür unsere Honorartabelle.