Strukturanalyse der Stadt Herne
Wenn wir Immobilienbewertungen für Objekte in Herne fertigen, beinhalten diese auch eine Contor-Regio Strukturanalyse in der Art, wie sie hier zu finden ist. Unsere Immobiliengutachten sind jedoch direkt auf ein ganz bestimmtes Gebäude und eine ganz bestimmte Objektsituation ausgerichtet und als Immobiliengutachter untersuchen wir dann genau diese Objekteigenschaften. Da die nachfolgende Strukturanalyse aber nicht auf ein konkretes Gebäude ausgerichtet ist, unterscheidet sich die Interpretation der Analyse hier von der in einem Immobiliengutachten. Hier wird die gesamte Breite der ca. 70 Standortfaktoren der Stadt Herne mit den Verhältnissen der anderen Städte und Gemeinden im Umkreis von 50 Kilometern um Hünxe verglichen.
Immobiliengutachten für Objekte in Herne ??? 02064 / 31809
Hier ein kleines Video:
Zunächst das graphische Standortprofil als Download. Die Auswertung folgt weiter unten.
Auswertung der Analyseergebnisse für die Stadt Herne
Herne zählt mit ca. 155.000 Einwohnern zu den Großstädten in unserem Umfeld. In keiner anderen Stadt hat die Einwohnerzahl in den letzten Jahren so stark abgenommen wie in Herne. Herne hat in letzter Zeit fast 7 % seiner Einwohner verloren. Der Anteil junger Menschen in Herne ist relativ gering, bei einem relativ hohem Anteil von Menschen mit einem Alter von mehr als 65 Jahren. Bis zum Jahr 2035 wird ein weiterer Verlust an Einwohnern in Höhe von ca. 8,5 % prognostiziert. Dies könnte insgesamt auf größere demographische Probleme der Stadt hinweisen. Die vorstehende Einschätzung wäre auch Bestandteil einer Immobilienbewertung für ein Objekt in dieser Stadt. Das Immobiliengutachten würde jedoch noch genauer die Folgen für das Objekt analysieren. Denn es ist ein Unterschied, ob in einem Mietobjekt z.B. Seniorenwohnungen oder Studentenwohnungen gegeben sind.
Die Anbindung an sämtliche wichtigen Verkehrsträger ist sehr gut.
Die sozialen Indikatoren fallen überdurchschnittlich negativ aus. Die Arbeitslosenanteile sind hoch, die SGB-II-Quote ist hoch, die Zahl der Insolvenzverfahren ist hoch und die Kriminalitätsrate ist hoch.
Die bisher aufgezeigten Probleme setzen sich bei Betrachtung des Bruttoinlandsproduktes und des verfügbaren Einkommens fort. Beide Indikatoren zeigen Werte, die am unteren Rand der Städte in unserem Einzugsgebiet liegen. Darüber hinaus ist auch die Entwicklung dieser Faktoren in den letzten Jahren unterdurchschnittlich verlaufen.
Herne zeigt einen überdurchschnittlichen Pendlersaldo. Dies wird relativiert bei einem Blick auf die Zahlen. Absolut gesehen beträgt der Pendlersaldo -2,34. Das bedeutet, daß mehr Menschen die Stadt zur Arbeit verlassen als zur Arbeit in die Stadt kommen. Der Mittelwert aller Städte und Gemeinden in unserem Umfeld liegt jedoch bei -6,3. Der Durchschnitt liegt also noch deutlich unter dem Wert der Stadt.
Wie für eine Großstadt zu erwarten, ist der Anteil an Einfamilienhäusern relativ gering und der Anteil an Wohnungen hoch. In beiden Bereichen wurden unterdurchschnittlich viele Gebäude in den letzten Jahren errichtet. Auch die Zahlen der Baugenehmigungen sind niedrig. Bis zum Jahr 2030 wird der niedrigste Neubaubedarf an Wohnungen aller analysierten Städte und Gemeinden prognostiziert.
Die Entfernungen zu Hochschulstandorten der verschiedensten Fachbereiche sind niedrig.
Die Löhne in allen Branchen scheinen relativ niedrig zu sein.
An der wirtschaftlichen Ausrichtung der Stadt, gemessen an den Beschäftigtenanteilen, lassen sich keine Besonderheiten erkennen. Lediglich im Bereich der Logistik, im Bereich Verkehr und Lagerei, gibt es einen überdurchschnittlichen Beschäftigtenanteil.
Eine Strukturanalyse, wie sie vorstehend für Herne gezeigt wird, ist Bestandteil eines jeden Immobiliengutachtens, das wir erstellen. Dabei gehen unsere Immobilienbewertungen noch viel ausführlicher auf die Makroanforderungen einer Immobilie ein.